Аренда или собственность: владеть складом

Руководитель растущей компании рано или поздно сталкивается с вопросом: продолжать арендовать склад или купить или построить свой? У многих есть мнение, что «собственность надёжна, а аренда — деньги на ветер». Но расчёт нередко показывает другое, потому что это решение зависит не от самого здания, а от цены капитала.

Что связывает собственность

Стоимость здания замораживает капитал. Если здание стоит 30 млрд сумов, эти деньги не работают на товарный запас, технику, новые филиалы или маркетинг. К этому добавляются расходы на ремонт, налоги, страхование, охрану и управление. У собственности есть и плюсы: защита от роста аренды, возможность подстроить здание под свои нужды (холодильная камера, рампа, специальный пол), вероятность роста стоимости объекта и возможность использовать его как залог по кредиту. Но помните, что рост стоимости не гарантирован. Есть и ещё один аспект — ликвидность: деньги, вложенные в товар, можно вернуть продажей товара, а продажа здания может занять несколько месяцев, и цена заранее неизвестна. В трудное время эта разница становится решающей.

Что даёт аренда и чего она стоит

Главный плюс аренды — гибкость: бизнес вырос, вы переезжаете в большее помещение, сократился — в меньшее. Начальные расходы малы, значительная часть забот, связанных с недвижимостью, лежит на владельце (зависит от договора). Но у неё есть цена: аренда со временем растёт, владелец может не продлить договор, деньги, вложенные в приспособление здания, остаются там, а переезд тоже стоит денег: перевозка товара и стеллажей, дни простоя.

Простой расчёт

Пример (условные цифры). Стоимость здания 30 млрд сумов, аренда аналогичного здания 2,4 млрд сумов в год, то есть 8 процентов от его стоимости. Допустим, цена ваших денег, то есть процент по кредиту или доход, который вы получили бы, вложив эти деньги в другое дело, составляет 20 процентов годовых. Тогда вложить 30 млрд сумов в здание значит ежегодно упускать возможность на 6 млрд сумов. Если добавить налоги, ремонт и страховку 0,5 млрд сумов в год, годовая цена собственности составит 6,5 млрд сумов, а аренда — 2,4 млрд. Чтобы собственность сравнялась, здание должно дорожать на 4,1 млрд сумов в год, то есть примерно на 14 процентов. Это нереалистично.

Теперь пусть цена денег составляет 10 процентов годовых. Цена собственности — 3,0 + 0,5 = 3,5 млрд сумов, то есть на 1,1 млрд больше аренды. Для равенства здание должно дорожать примерно на 3,7 процента в год, и это уже вполне реально. Значит, ответ не в самой цифре, а в том, сколько вам стоят деньги. Чтобы уточнить расчёт, учтите и ежегодную индексацию арендной платы: если аренда растёт каждый год, сторона аренды дорожает. Поэтому пересчитайте модель на горизонт 5-10 лет с учётом ежегодного роста. Поэтому в центре расчёта должна стоять цена капитала.

Смешанные решения

Выбор не ограничивается вариантами «аренда» или «собственность»:

• лизинг или аренда с правом последующего выкупа;
• покупка здания с последующей арендой его же обратно: капитал высвобождается, склад остаётся на месте;
• строительство под заказ: владелец строит по вашим требованиям, вы арендуете на длительный срок;
• основная площадь в аренде, а на сезонные пики краткосрочная аренда или услуги внешней логистики.

У каждого смешанного варианта свой риск: договор лизинга жёстко фиксирует сроки и гарантии, а обратная аренда означает, что вы лишились владения зданием. Выпишите условия двух-трёх вариантов рядом.

Правило решения

В пользу собственности: на срок более пяти лет план роста ясен и устойчив; здание специальное (холодильная камера, сложное оборудование) и подходящую аренду на рынке найти трудно; у вас дешёвые деньги или есть долгосрочное недорогое финансирование; расположение стратегическое.

В пользу аренды: путь роста неясен; ваши деньги приносят больше дохода в другом месте; география клиентов может измениться; спрос сезонный.

Простейший тест: «понадобится ли нам именно это место через пять лет?» Если уверенности в ответе нет, аренда безопаснее.

Вывод

Решение об аренде или собственности определяется ценой капитала и ясностью пути роста, а не самим зданием. Эксперты OmborExpert помогают сравнить два варианта в одной модели и дать руководителю вывод, опирающийся на расчёт.