Выбор здания для склада: критерии расположения

Дешёвая аренда — самая яркая цифра в объявлении, поэтому многие выбирают здание именно по цене. Но стоимость складского здания не сводится к аренде: в неё входят доставка товара, дорога сотрудников на работу, техническая пригодность здания и возможность расширения в будущем. Здание на окраине, которое дешевле на 15 процентов, может съесть на доставке больше денег, чем экономит на аренде.

Единая цифра: суммарные ежемесячные расходы

При сравнении зданий сравнивайте не аренду, а суммарные ежемесячные расходы: аренду, коммунальные платежи, доставку (число рейсов, умноженное на цену одного рейса), расходы сотрудников на дорогу или надбавку за неё и месячную долю затрат на приспособление здания.

Пример (условные цифры). Два здания по 3000 м². Здание А на окраине, аренда 51 000 сумов за м² в месяц, всего 153 млн сумов. Здание Б ближе к городу, аренда 60 000 сумов, всего 180 млн. Разница в аренде: 27 млн сумов в месяц в пользу А. Но из здания А к клиентам и на рынки ходит 12 рейсов в день, и на каждый рейс из-за большего расстояния уходит дополнительно 150 000 сумов. При 26 рабочих днях в месяц это 12 × 150 000 × 26 = 46,8 млн сумов. В итоге здание А экономит 27 млн в месяц, но теряет 46,8 млн: чистый убыток около 19,8 млн в месяц, примерно 238 млн в год. «Дешёвое» здание оказалось дороже. Если в здании А добавить ещё и расходы сотрудников на дорогу (служебный автобус или надбавка), разница вырастет. Возможен и обратный случай: если основная часть ваших клиентов — крупные заказчики на окраине, результат будет другим. Поэтому берите цифры не приблизительно, а из своего реального списка рейсов.

Расположение: дорога, клиенты и сотрудники

Оценивая расположение, обратите внимание на следующее:

• расстояние до основных клиентов, рынков и магазинов и качество дорог;
• удобство выезда на городскую кольцевую и основные магистрали;
• ограничения по времени на въезд грузовых машин в город, если они есть;
• поступление импортного или транзитного товара: таможня, железнодорожный терминал, граница;
• сезонные заторы, особенно перед праздниками и в базарные дни;
• дорога сотрудников: общественный транспорт, время начала смен, путь при ночной работе.

Посмотрите и на окружение здания: соседние предприятия, планы ремонта дорог, риск подтопления, стоянка машин вдоль дороги. Осматривайте здание не один раз, а в два разных времени, утром и в середине дня: так будет видна реальная загрузка дороги.

Вопрос сотрудников нередко остаётся без внимания. Если здание далеко и транспорта нет, набирать людей трудно, текучесть высока, и это становится скрытой статьёй расходов.

Технические критерии здания

Идите на осмотр со следующим списком:

• полезная высота: размер до самой низкой балки и до спринклеров;
• шаг колонн: насколько он подходит для стеллажей и проходов;
• пол: ровность и выдерживаемая нагрузка от погрузчиков и стеллажей;
• число и высота ворот, рампа или док, наружная площадка для разворота фур;
• электрическая мощность: хватит ли на освещение, зарядку и дополнительное оборудование;
• система пожарной безопасности и необходимые разрешения;
• состояние крыши и стен: протечки, сырость;
• пригодность здания для вашего вида товара, например особые требования для продуктов питания или химической продукции.

Условия договора

Хорошее здание может стать плохим выбором из-за плохого договора. Заранее выясните: срок аренды, как индексируется цена (в большинстве договоров цена в будущем меняется), зависит ли она от валюты, есть ли право занять соседнюю площадь или расшириться, кто отвечает за ремонт и стеллажи, на каких условиях возвращается здание по окончании договора, а также как устроены счётчики коммунальных услуг и порядок их оплаты. Короткий договор позволяет быстрее сменить здание, длинный удерживает цену стабильной: если рост неясен, предпочтите первый, если ясен, второй.

Вывод

Склад выбирают не по аренде, а по суммарным расходам: учитываются доставка, сотрудники, технические критерии и договор. Эксперты OmborExpert помогают сравнить варианты в одной таблице, посчитать суммарные месячные и годовые расходы и подготовить для руководителя понятный вывод.